Инвестиции в недвижимость — Прямые и коллективные инвестиции

Варианты инвестирования

Доступ к инвестициям в недвижимость хорошо налажен, при этом как розничным, так и институциональным инвесторам доступны широкие возможности для прямого и коллективного инвестирования от продаж до возможности взять кредит под залог квартиры. Во-первых, нам необходимо рассмотреть ряд подсекторов собственности, имеющихся в наличии для рассмотрения, а также продолжить изучение точек прямого и коллективного доступа для более широкого сектора.

Основными подсекторами недвижимости, которые могут быть доступны для мелких инвесторов, являются

  • Жилье
  • Коммерческий сайт
  • Проживание для студентов
  • дома престарелых
  • Отели
  • Отдыхающий туризм
  • Разработка
  • Сельскохозяйственный
  • Лесное хозяйство

В рамках каждого подсектора существует ряд возможных точек входа для инвесторов; они обычно классифицируются как прямые инвестиции или коллективные инвестиции. Коллективные инвестиции представляют собой регулируемые или нерегулируемые соглашения о фондах, когда капитал инвесторов объединяется для приобретения корзины активов или участия в проекте с высокой потребностью в капитале. С другой стороны, прямые инвестиции — это просто прямое приобретение активов, принадлежащих Инвестору. Существуют, например, фонды для жилищного строительства, коммерческого студенческого жилья и большинства подотраслей, а также есть возможности для инвесторов напрямую приобретать инвестиционную недвижимость в каждом из этих секторов через право собственности на недвижимость в свободном или арендованном владении.

Прямые инвестиции: простое приобретение активов недвижимости инвестором, прямые инвестиции в недвижимость принимают различные формы; от приобретения недвижимости для улучшения и продажи; через покупку для сдачи в аренду/аренду арендатору или оператору. Для Инвесторов с достаточным капиталом или финансами прямые инвестиции устраняют большинство рисков, характерных для коллективных инвестиционных схем, когда Инвесторы зависят от внешнего управления портфелем недвижимости. Однако прямые инвестиции несут риски, связанные с конкретными активами; к имущественным активам могут быть отнесены существенные финансовые обязательства, включая текущее обслуживание, налоги и затраты на приобретение активов в обе стороны (затраты на покупку и продажу актива).

Инвестиции в недвижимость, особенно прямые инвестиции в недвижимость, обеспечивают Инвестору такой уровень безопасности, что бумажные инвестиции не являются просто результатом того, что качественные имущественные активы сохраняют долгосрочную капитальную стоимость, которая в случае хорошо подобранной недвижимости в хороших местах является противозаконной для падения и приводит к потере капитала для Инвестора. При условии, что Инвестор готов и способен терпеть недостаток ликвидности, связанный с материальными активами, данный класс активов обеспечивает подлинную диверсификацию по сравнению с традиционными финансовыми активами, такими как фондовые облигации и денежные средства.

Для прямого инвестора процесс due diligence должен быть тщательно продуман на этапе идентификации и приобретения активов, так как в большинстве регионов это потребует специального профессионального суждения юристов, сюрвейеров, оценочных агентов, а в случае нишевых инвестиций в недвижимость. проекты с конкретной стратегией Инвесторы также должны учитывать риск контрагента в том смысле, что во многих случаях инвесторы могут зависеть от эффективности работы менеджера по стратегии для достижения ожидаемого дохода от инвестиций в их стратегию.

Коллективное инвестирование: Фонды недвижимости бывают разных форм и размеров и невольно привлекают Управляющего фондом, который покупает корзину недвижимости в соответствии с инвестиционной стратегией фонда и управляет этими активами от имени Инвесторов фонда. Существуют фонды, как регулируемые, так и нерегулируемые, которые инвестируют во все основные подсектора собственности. Можно найти возможности инвестировать в жилую недвижимость, студенческое жилье, общежития, коммерческую недвижимость, торговые центры и застройки. Некоторые из этих фондов ориентированы только на крупных институциональных инвесторов, в то время как другие предлагают более низкие уровни входа для мелких инвесторов.

Структура инвестиций в коллективную собственность варьируется от фонда к фонду. Некоторые из них являются строго регулируемыми вопросами, созданными и управляемыми крупными группами по управлению активами, другие — мелкими предприятиями, созданными для использования текущих краткосрочных возможностей или специализированных секторов или рынков. Паевые инвестиционные фонды могут быть включены в листинг биржи, что позволяет мелким инвесторам торговать внутри и вне фонда, когда они того пожелают. Это устраняет потенциальную нехватку ликвидности, связанную с классом активов, находящихся в собственности, хотя это также существенно отвлекает от доходов, получаемых от активов, находящихся в собственности, так как часть капитала никогда не инвестируется, чтобы обеспечить погашение за счет денежных средств без ликвидации части основного портфеля. .

Независимо от того, котируются ли они на бирже или нет, регулируются или не регулируются, коллективные инвестиции в имущественные активы обеспечивают доступ к классу активов для мелких инвесторов, хотя во многих случаях динамика денежных потоков секьюритизируемых инвестиций существенно отличается от прямых инвестиций в имущественные активы.